Reklamasjonsfase

Når starter reklamasjonsfasen?

Så snart byggherre har godkjent leveransen med en signert overtakelsesprotokoll, er bygget/anlegget formelt overtatt. Selv om byggelederoppdraget normalt avsluttes kort tid etter overtakelsen, er det allikevel nyttig å vite litt om reklamasjonsfasen.

Reklamasjonsfasen starter opp umiddelbart etter at selve overtakelsesprotokollen er signert.
Det er her viktig å være klar over at dette også gjelder ved delovertakelser.

Dersom deler av kontraktsgjenstanden utføres i etterkant av overtakelsen, løper reklamasjonsfristen fra avslutningen av utførelsen på denne delen.

Reklamasjonsfasen kan derved ha forskjellig oppstartstidspunkt i en og samme kontrakt.

Hvor lenge varer reklamasjonsfasen?

Byggherren taper sin rett til å gjøre mangel gjeldende etter overtakelsen dersom han ikke varsler totalentreprenøren innen rimelig tid etter at han har eller burde ha oppdaget mangelen.

Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år etter overtakelsen, men man må allikevel alltid huske på å sjekke kontraktens krav vedrørende lengden på reklamasjonstiden.

For de delene av kontraktsgjenstanden som det er foretatt utbedring på pga. påpekt mangel, løper en ny 5-årsfrist fra avslutningen av utbedringsarbeidet for vedkommende del, men ikke mer enn ett år ut over den opprinnelige fristen.

Utføres deler av kontraktsgjenstanden etter overtakelsen, løper reklamasjonsfristen fra avslutningen av utførelsen av vedkommende del.

Formidling av en reklamasjon

Ut over det skriftlige formkravet som gjelder ift. mangler som listes opp som del av overtakelsesprotokollen, gjelder det ikke noen tilsvarende regler i selve reklamasjonstiden. En feil eller mangel i reklamasjonstiden kan derfor fremsettes muntlig, men anbefales allikevel at partene varsler slike reklamasjonssaker skriftlig i reklamasjonstiden, da dette er lettere å behandle i ettertid dersom det oppstår uenigheter.

Etter å ha påpekt en mangel i reklamasjonstiden, skal byggherren sette en rimelig frist for entreprenørens utbedring. Dersom det ikke er til stor ulempe for byggherren, har entreprenøren rett til å samle opp mangler for å utføre de inntil et helt år etter overtakelsen.

Byggherre og entreprenør kan kreve at det holdes en felles befaring av kontraktsgjenstanden, f.eks. hvert år etter overtakelsen i reklamasjonstiden. Det anbefales at dette gjøres for å ha en profesjonell oppfølging av bygget i reklamasjonsperioden da dette normalt skaper tillit til alle involverte parter dersom dette kan utføres på en smidig måte.